损害

5月6日晚7点半左右,江苏省南京市建邺区观澜苑的多名业主,与数月前已被小区业主委员会解聘的邦盛物业之间再次发生冲突。

随着公众对居住生活质量提出更高要求和维权意识的不断增强,物业服务企业与业主之间的纠纷日益增多且矛盾尖锐,这成为社会关注的焦点之一。物业纠纷案件往往呈现出群体效应,社会影响大;诉讼反复循环,矛盾难以化解;涉案标的额小,案件数量大;矛盾引发原因多样,案件审理难度大等特点。12月25日,沈阳市中级人民法院公布物业纠纷典型案例,向市民们详细讲解如何维权。   案例   1   缴纳全年物业费物业公司半道却撤了   2017年5月28日,吕某缴纳了2017年全年物业服务费1043元。没想到,9月1日,物业公司就撤走了。吕某将物业公司诉至法院,要求物业公司退还2017年度物业费。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间物业费的,人民法院应予支持”。据此,法院判决物业公司返还吕某2017年9月后剩余的物业费。   案例   2   业委会欲解聘物业物业拒绝移交资料   沈阳某物业公司从2006年开始一直为某小区提供物业服务。2017年1月19日,小区业委会向该物业公司发出解聘告知函,告知解除双方之间的物业服务合同,并要求第二天进行属地产权建筑、设施、物品及相关档案资料交接。2月15日,物业公司称,业委会不具备合法的主体资格,召开会议程序违法,做出的决议无效,不同意解除合同撤出园区。业委会诉至法院,要求物业公司移交业主和物业的基础档案。   《物业管理条例》第三十八条规定:物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。法院判决物业公司向业主委员会提供移交该小区业主名单及相对应的房产信息。   案例   3   业委会换届业主要求公开账目等资料   某小区业委会换届后,和物业公司、供暖公司签订了相关合同。12位业主要求业委会公布财务及账本,公开物业合同、供暖合同、暖气改造分户合同、广告合同。   法院认为,12位原告作为小区的业主,有权要求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。法院判决业主委员会将小区公共收益收支情况及明细予以公布,并张贴在小区公告栏内。   案例   4   业主不缴物业费物业拒发电梯卡   李某系某小区11楼业主,向小区物业公司缴纳了2012年12月30日之前的物业费,2012年12月30日之后的物业费未予给付。2016年7月,某物业公司拒绝为李某发电梯卡,李某无法使用电梯。   法院审理认为,根据沈阳市物业管理的相关规定,物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或降低物业服务质量和标准,某物业公司不应以李某拖欠物业费为由,拒不为其电梯卡充值,导致其无法正常使用电梯。该物业公司的行为有悖物业服务的基本原则,给业主的生活造成了损害。法院判决对李某自2016年7月不能使用电梯之日起的物业费予以免除。   案例   5   物业服务期满未续签合同业主拒缴物业费   沈阳某小区业委会与沈阳某物业公司签订《物业服务合同》,约定由该物业公司为该小区提供10年物业服务。合同到期后,双方未续签合同,但物业公司一直为园区提供物业服务。徐某以业主委员会未与物业公司签订《物业服务合同》为由,拒缴物业费。后来,业委会经业主大会表决,同意与物业续签合同。   法院认为,物业公司虽未续签物业服务合同,但一直在小区提供物业服务,履行了小区物业代管职能。社区委员会表决结果为物业公司取得了小区物业管理服务权利。作为小区业主,徐某应履行缴纳物业费的义务。法院判决徐某给付物业公司物业服务费2663元。   案例   6   业主丢电动摩托车小区监控设备损坏不能提供线索   文某系沈阳某小区业主,与物业公司于2010年1月22日签订了《前期物业管理服务协议》一份,约定小区实行封闭管理,物业公司设立安防人员24小时值班制度,协助公安部门维护区域内的公共秩序,预防火警、交通、治安事件的发生。   2016年3月6日17时,文某将4200元购买的电动摩托车停放于自家楼下。次日早晨,文某发现电动摩托车丢失并报警。公安部门到物业公司调取监控录像,但因文某丢失车辆的区域监控设备损坏,至诉讼时未破案,未确定盗窃嫌疑人。   根据《物业管理条例》第三十五条及双方之间《前期物业管理服务协议》的约定,物业公司有义务为文某提供安全保障服务,保障文某的人身、财产安全不受损害。而物业公司未能保证监控设备有效使用,未能向公安部门提供监控录像和破案线索,亦未能提供证据证明其完全履行了“小区实行封闭管理”等其他安全防范义务,所以物业公司违反了安全保障义务,应承担相应的赔偿责任。但业主享受安全防范服务并不能免除财产所有人对自身财产的安全责任,文某仍然是自身财产的安全责任主体,物业公司对文某的电动摩托车没有保管义务,只承担与其过错相应的赔偿责任。   法院判决物业公司一次性赔偿文某1260元。   案例   7   新业委会产生之前居委会代行业委会职责   2010年,某小区成立业委会。2011年5月,某物业公司与业委会签订《物业服务合同》,合同约定由物业公司为该小区提供10年物业服务。后来,业委会解散,社区居民委员会代行业委会职责,主持召开第一次业主大会,作出解聘物业公司的决议。   2014年10月23日,第二次业主大会又进行表决:同意选聘新物业。物业公司不服提起诉讼,要求确认社区居民委员会召开业主大会做出的解聘物业决议无效。   根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,法院判决驳回物业公司的诉讼请求。

●半山雍景苑成功炒掉旧物管,一业主却因欠交物管费而被旧物管告上法庭

“因为没有监管,物业公司除了会收费之外,消防设施失窃、电梯长年失修、小区监控全线瘫痪、地下室还有人生火住人,保安给抱小孩的业主开个门都骂骂咧咧的。”业主在指责物业公司各种不良行为的同时,还对街道物业办提出了质疑。

●法院判决:物管被通知炒掉后,即使还存在物业管理的事实,物管费也可不用交

伴随着城市化率不断提高,新建楼盘鳞次栉比,但《法制日报》记者却了解到,与观澜苑类似的物业纠纷“城市病”在大中城市日益凸显,其中因矛盾纠纷无法调和而诉至法院的案件更呈增长态势。仅2016年,南京市两级法院受理各类物业纠纷达12680件,较2015年增长29%,是2012年5941件的2.13倍。在南京市司法局矛盾纠纷排查相关统计中,2016年发生的物业纠纷占各类矛盾纠纷排查总数的5.76%。

必赢棋牌官网物管被炒却赖着不走 管理开支到底要不要交?。近年来,因为小区新旧物管交接引发的纠纷时有发生,而在此过程中,物管费要不要交,因直接关系到双方经济利益最受关注。日前,因成功炒掉旧物管而广受关注的半山雍景苑再次提供了可参考案例——一业主因欠交物管费而被旧物管告上法庭,法院判决显示,物管被通知炒掉后,即使还存在物业管理的事实,物管费也可以不用交。业内人士表示,这给物业管理纠纷提供了一个解决之道,物业公司拒不撤出时,业主有权利不交物业费,法院也不会支持物业公司讨要物业费,物业公司没有经济利益,自然会撤出。

愈演愈烈的物业纠纷影响着社区和谐。

文、图:广州日报记者 刘丽琴 漫画:@视觉中国

物业纠纷数量增加

案卷

“托乐嘉小区有7000多户业主,其中5000余户欠交物业费,爱涛物业‘撤场’后将欠交业主诉讼至法院,开始每周都起诉30件案件,至今立案的已达246件。”南京市江宁区人民法院速裁调解中心法官赵俊驰介绍,2016年,江宁区至少有14个小区因物业公司“撤场”,把矛盾最终交给法院,但由于法院审理中常常遇到送达难、查清事实难等问题,加之物业纠纷往往具有反复性、周期性特点,给法院妥善处理物业纠纷带来了各种现实障碍。

旧物管追讨业主11000多元

2017年4月,南京市中级人民法院民四庭专门组织力量对全市法院物业纠纷案件审理情况进行了详细梳理,形成了近8000字的报告,针对物业纠纷案件基本情况、主要类型和特点、相关对策建议进行了阶段性总结。

在目前的物业管理纠纷中,最常见到的就是业主不满意物管不交管理费。日前,半山雍景苑的业主汤女士因拖欠物管费被物业告上法庭一案由广州市中级人民法院终审判决,与一审要求汤女士支付所有拖欠的物管费不同,二审需要支付的物管费计算时间大大缩减,一个明确的信息是:物管被通知炒掉后,即使还存在物业管理的事实,物管费也可以不用交。

“我们在审理中发现,物业纠纷案件数量迅速增加,新矛盾、新问题不断出现,物业纠纷案件渐渐成为重要的民生案件类型。”南京市中院民四庭庭长王劲松认为,伴随着物业管理行业不断发展壮大,相关法律法规对业主与物业服务企业之间、开发建设单位与物业服务企业之间、业主与业主委员会之间的权利义务关系进一步规范,相关主体通过司法途径解决物业管理活动矛盾纠纷的意识不断增强。

据悉,因小区物业纠纷,汤女士从2012年7月开始欠交管理费,被物业起诉追讨2012年7月到2015年3月的物管费及水电公摊等各种费用11000多元。汤女士认为,小区业委会2013年9月就与新物管公司签订合约,旧物管接到通知也不撤离,此后作为业主就不应交物管费。物管则认为在纠纷期间,业委会向全体业主发出1、2号决议都被法院判决撤销,自己实际还在进行管理,收取物管费是合理的。

报告显示,物业公司追索物业服务费、公摊水电费、车位管理费等案件占全部案件数量的99%以上,且呈现标的额小、批量案件多的特点,超万元的案件不足10%,而最多一批案件被诉业主人数达500余名,法院大多通过适用小额速裁程序,77%左右案件通过调解或撤诉方式结案。

法院认为,小区业委会于2013年9月向×景物业发出关于物业管理服务的交接通知,告知已选聘了新物管,并于2013年10月1日办理交接工作,但×景未按通知办理交接手续,而是拒绝退出。虽然业委会于2013年1月、5月作出的1、2号决议被予以撤销,但小区业主与业委会之间的法律关系与业委会对外代表业主与×景之间的物业管理服务合同关系并非同一法律关系,×景无权以业主大会的该项决议被撤销为由要求继续履行已过履行期限的合同。因此,汤女士只需支付从2013年4月到2013年10月1日的物业费及相应滞纳金(2013年4月前已过诉讼时效期)。

“虽然标的额较小,却极易引发纠纷。”南京市中院民四庭法官马帅介绍,在起诉到法院之前,大多数“撤场”小区的业主和物业公司间出现过冲突,导致拒交物业费现象严重,很多业主抱团参加诉讼,审理难度大。

法规

物业瑕疵常引纠纷

自2013年1月1日起施行,有效期5年的《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》明确规定:如旧物管公司不能及时退出社区,业主、业主大会和新聘的物管公司可以通过区、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求其退出。而物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的,业主有权拒绝。

南京市中院民四庭的报告就物业纠纷案件类型进行分析,归类为五大类型,包括物业服务企业追讨物业费纠纷;业主财物、人身受损要求物业服务企业承担损害赔偿责任案件;与业主自治管理相关的业主撤销权、业主知情权案件;物业移交产生的纠纷;业主委员会和房地产开发企业之间有关公共配套设施的权属纠纷。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,“物业服务合同的权利义务终止后,物业服务企业拒绝退出并以存在事实上物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费,人民法院不予支持。”

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